当下的房地产运营中，写字楼物业可以说是最受市场欢迎和开发商青睐的物业之一。当前发展商面临的最大课题是如何建设一个高节能、高智能、富有特色的写字楼，赢得市场的认可。面对写字楼节能方面的挑战，需要先了解其特点与需求，整理思路，并着手进行节能建设。

需求一：能耗过大，亟待节能减排

空调能耗超过了建筑能耗的60%，办公场所空调能耗占建筑总能耗比例高、费用大，节能减排意义重大。

需求二：分户计量

消费透明对于写字楼而言，钱要花得明白，独立出租，要求分户计费，使空调计费透明化，租户用的放心，空调外形要美观，与写字楼整体室外建筑完美结合。

需求三：差异化空调需求

另外写字楼内各区域使用时间相差很大，有些写字间需要晚上加班工作，所以导致空调总负荷变化幅度比较大，但总体运行时间不长。除此之外，写字楼内最大空调负荷比较集中，比如夏季最大空调负荷在气温最高时间段出现。

需求四：集中控制，综合管理

最后一点就是中央空调的集中控制系统，要能够并入楼宇管理系统，这样方便后期维护，且能减少维护费用。

项目简介：

深圳南海意库为招商地产总部办公楼，位于深圳市蛇口海上世界太子路与工业三路交汇处。建筑主体为五层，一层为车库、档案室及食堂，二至四层为办公区域，主要用作会议室、活动室、展览室等。建筑物北部设立前庭，中部设中庭，前庭连接二、三、四层，中庭连接二、三、四、五层，总建筑面积21960㎡，其中空调面积16300㎡。该建筑是招商地产购买SANYO旧厂房改造而成。

解决方案：

在过去，招商地产采用传统的油气分离中央空调主机，每年的保养费用非常高，且机组不节能产生大量的能耗，为响应国家节能减排号召、提高中央空调机组稳定性、满足办公楼10个月的制冷时间需求，招商地产于2006年决定进行中央空调节能改造，在广州暖通空调制冷展上，招商地产对海尔磁悬浮中央空调有了深入且透彻的了解，并随后展开了合作。

该建筑选用海尔生产的第一台磁悬浮水冷冷水机组，型号为LSBLXR360/R4（BP），制冷量为360USRt。该机组的用途是对空调面积13180㎡的室内空间空气进行降温处理，承担室内的冷负荷。空气降温冷负荷达到700kW。降温主要采用干式风机排管，共计350台，局部（2000㎡）采用毛细管地板辐射制冷；新风除湿采用9台溶液除湿风冷机组，承担新风冷负荷，该冷负荷达到900kW;空调末端根据室内温度、湿度和二氧化碳浓度自动调节。

方案分析：

高温冷水机组采用的是海尔的绿色、节能、可靠、低噪、低振动、寿命长、低维护成本的磁悬浮直流变频离心式水冷冷水机组，采用高温出水可改善冷水机组运行工况，使得其能效得以较大提高，对于无油变频磁悬浮离心机，因无润滑压差要求，较压差润滑冷水机组节能40%以上。

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